2021年，3月5日，一年一度的“两会”开幕，关于房地产行业的最新政策的发布，牵动着所有房产从业者的神经。

国务院总理李克强作政府工作报告，房地产方面依然坚持“房住不炒”的定位，“稳地价、稳房价、稳预期”是房产行业的首要任务，促进房地产市场平稳健康发展，并延续经济工作会议中提出的要解决好大城市住房突出问题，首次提出尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难的民生问题。

今年的政府工作报告侧重点是“保障好群众住房需求”，在强调“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期之后，直指当前住房市场最突出的问题并提出了解决思路：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

与此同时，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》提请审查，实化量化 “十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务，针对房地产方面提出，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。

房子的问题牵涉面甚广，历年政府工作报告都会作为一项重要工作进行部署，侧重点虽然有差异，但目标只有一个，就是“让全体人民住有所居”，促进房地产市场平稳健康发展。3

给大家先通俗的解释下这两个政策，两个政策的首要目的就是为了，“稳房价”，“稳地价”，促进房地产市场的平稳发展和解决大城市住房紧张的问题。而运用的方法就是增加土地供应、安排专项资金，集中建设等办法来处理大城市住房冲突等问题，目标群体侧重于城市新市民、务工人员，以及城市发展的高端型人才。

根据以上两个最新政策表述的内容，我们试图从经济、土地、房企、住房租赁4个方面探讨新政策对房地产市场未来发展的影响。

新政策与经济

房地产行业作为中国经济的压舱石，未来走向与宏观政策关联度较高，讨论房地产行业政策走向，离不开宏观层面的讨论。

聚焦房地产行业，主要涉及两方面重要内容。

首先，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，意味着宏观政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度，继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，进一步巩固经济基本盘。

此外，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。保持市场流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。基于此，我们认为2021年央行货币政策或将松紧适度，持续深化金融供给侧结构性改革，银行业金融机构将把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到小微企业等实体经济领域。

现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房地产也要去金融化。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

2016年至今，我国对房地产行业金融政策调控力度不断加大，逐步由渠道监管转向去杠杆。”同策研究院分析师陈朦朦向《证券日报》记者表示，直至设置“三道红线”，对房地产企业的金融监管程度拉升至又一新高度，更强的降杠杆阶段全面开启。

从调整路径来看，从土地款、商业性地产项目等资金来源受限，到更多流向房地产行业的资金开始受到监管，再到非标融资等融资乱象受到整治，央行、银保监会调整房地产银行业金融贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，凸显了国家坚定房住不炒的决心。

聚焦房地产行业，政策层面仍然坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展，并围绕“解决好大城市住房突出问题”而展开，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦地市、楼市出现过热的征兆，短期内城市地价、房价出现非理性上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

新政策与土地

“增加土地供应”是今年政府工作报告中提出的增加保障性租赁住房和共有产权住房供给的办法之一。

“住房土地制度的变革是房地产基础性制度的组成部分，也是长效机制的重要骨架。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，“在大城市新市民住房问题突出的现状下，未来土地的供应要与城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供应。”

近期热议的重点城市土地供应“两集中”制正试图切断资金与土地的正反馈，降低地方对土地财政、土地金融的依赖，重塑市场格局。“两集中”简单来说就是：核心一线、二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。

“将以往零散出让的涓涓细流变成集中出让的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地顺序的无法继续，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。”同策研究院分析师方玉凤向《证券日报》记者表示，此外，在市场周期正常格局下，部分房企将转移阵地，将不集中出让土地的三线、四线城市作为投资的补充，引导各线城市房地产均衡发展。

“‘两集中’土地出让模式是‘上冰袋物理降温’，核心是资源配置问题，仍需从构建长效机制方面去完善，从市场角度去配置土地资源，在很多细节上下功夫。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向《证券日报》记者表示，要提高市场信息透明度，比如说哪块土地收储竞拍时，土地收益是多少，对周边会产生什么影响，细节透明化，算好账再去定地价，这样想拿的开发商就会想清楚，引导地价回归理性。

“在土地长效机制方面，应该明确城市土地资源的稀缺性，‘优质优价’是市场规律，因此在城市规划方面尽量考虑公共资源、产业发展、区域规划在空间上的均衡性，才能从一定程度上解决由于资源过于集中带来的‘地王’问题。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，集中出让让土地市场从价高者得、赢者通吃变成“雨露均沾”，打破头部开发商垄断的格局，其影响不亚于招拍挂制度，但同时也建议各城市错开出让时间，合理安排节奏，避免“赶大集”式的集中抢购。

总体而言，“国家对于房地产调控的目标是进入长效机制调控阶段。20多年的商品房发展史，我们经历了从供需端调控——融资端调控——如今长效机制建立的阶段。”方玉凤向《证券日报》记者表示，随着土地端和金融端长效机制的建立，意味着房地产源头上的长效机制就建立了，理论上从源头上控制地价，对于未来房地产市场健康发展影响重大。